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　　二、市場對房產新政預期成效的破滅

　　2005年6月推出的房產新政，可以堪稱近年來國家對房地產市場調整力度最大、影響最深的政策之一。原本以進一步規范化房地產市場為原則，以“打擊投機、控制投資、穩定房價”為目的，但在新政推出之初就被市場所誤讀和誤解，市場對房產新政寄予太多厚望，希望通過新政能把房價降下來，這在很大程度上是由于某些專家學者的個人言論和某些媒體的輿論導向給予消費者的一種誤導，這種誤導最終導致了消費者對新政的失望，導致市場對房產新政預期成效的破滅，并由此造成促成房價上漲三個后果：

　　1、在消費地位上，消費者屬于弱勢群體，缺乏對政策內涵、宏觀態勢的理解把握，在信息的獲取渠道和信息量上與開發商、媒體和專業機構相比嚴重不對稱，只能被動地受輿論導向。

　　2、在消費心理上，由于房產新政的實際成效與最初專家和媒體論調不一致，在相當一段時間內都沒有達到降低房價的預期。由此一方面直接導致了消費者對房價下降信心的喪失和對新政的悲觀看法；另一方面消費者固有的盲從和“買漲不買跌”心理在一段時間的壓抑后被釋放出來，造成房價的節節攀升。

　　3、在消費行為上，由于新政前期，看跌的輿論致使部分購房者采取觀望態度，暫緩購房計劃，在很大程度上造成購買行為的積壓現象。但在長時間觀望不見成效的情況下，厚積薄發的購買行為在短時間內造成需求量的急劇上升，供不應求的局面必然導致了房價的大幅上漲。

因此可以說，市場對房產新政預期成效的破滅是促使房價普漲的直接原因。

　三、利益相關體的作為

　　眾所周知，在房地產這個龐大的產業鏈中，有著一個龐大的利益相關體系。除下游的房屋建筑商不能影響房價外，上游的土地供應商——地方政府、開發主體——開發商和掌握輿論喉舌的媒體都是這個利益體系的關鍵角色，他們的作為在很大程度上也是房價上漲的促動力。

　　1、地方政府的作為

　　雖然國土資源部代表國家是土地資源的擁有者，但在現行的土地供給體制中，地方政府才是土地供給的實際操作者和最大獲利者，甚至很多城市都把房地產作為城市發展的支柱產業和財政收入的主要來源。同時由于在現行的官員考核體系中，城市GDP和城市形象建設是主要的考核條款，在這種體制和利益驅動下，必然導致了政府的作為短期行為和急功近利性。

　　主要表現在土地的高價出售、對開發商的政策扶持和對房價的開放。因為只有高價出售土地，政府才能獲得更多的經濟利益；只有對開發商給予政策上的扶持，開發商才有開發的積極性參與城市的建設；只有開發房價，開發商才能制訂定高價，獲取更加豐厚的利潤回報。

　　其中土地價格的攀高在客觀上提升了房屋成本，從而提高房屋售價；在主觀上給予開發商更多抬高房價的理由，進而加倍提高房價；在政策上很多地方政府不僅為開發商保駕護航，而且為了保護開發商利益，采取相關政策限制二手房交易和私房建造，造成消費者被迫只能購買新房；而在房價制訂上，房屋可能是少有定價不經過物價局的行業，政府賦予開發商獨立定價的主體地位，擁有制定價格和隨時調整價格的權力。

　　2、開發商的作為

　　作為房屋的開發主體，開發商作為企業的性質決定了其追逐利潤最大化的企業目的和所采取的行為，而要達到利潤最大化，提高房屋的售價無疑是最簡單最直接的方法，當然，開發商有充分的條件來達到提升房價的目的。

　　第一方面，政府賦予開發商自主制訂價格和隨時調整價格的權力，使得開發商對房屋價格有了絕對的主動權和主導性；第二方面，開發商擁有對所售房屋信息的知情權和控制權以及擁有獲取其它市場信息的優勢，使得開發商具備利用信息不對稱抬高房價的充分條件；第三方面，由于開發商的社會地位和與媒體的利益關系，使得開發商具有更多的話語權和對輿論導向的主導能力。這足以確保開發商在一定程度上對房價進行操作的可能性。

　　3、地方媒體的作為

　　作為市民接受信息的主要渠道，地方媒體（報紙、電視、電臺、網絡等）除報道新聞外，商業化的媒體越來越多地承載在產品宣傳廣告的功能。這些年隨著各地房地產行業的發展，在這些地方媒體的產品廣告中，房地產廣告占據了絕大部分，成為媒體廣告收入的主要來源，因此媒體也成為房地產利益相關主體。

　　媒體內容的商業化和媒體機構的企業化運作，使得其在追求企業利潤最大化的驅動下，在客觀上希望房地產不斷發展繁榮，在主觀上由于同行的競爭使得媒體之間為提升廣告量以各種可能的形式去迎合開發商。借助自身的話語權和媒體平臺以新聞、報道、評論等有失公允的形式為房地產商、房地產項目和房價宣傳造勢。

　　如果說單個樓盤漲價是開發商的個體行為，那么媒體對房價普漲的貢獻在于迅速將信息放大化并廣泛發布，以客觀或非客觀的角度分析和預測市場態勢，繼而讓房價的上漲演變成一種市場趨勢。

　　因此可以說，利益相關體的作為是促使房價普漲的主觀原因。