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當前房地產缺乏僅是信心嗎?

發布人：admin     日期：2008-11-03

    在國家房地產新政之后，由于市場的反映并非如房地產商所希望的那樣，房地產銷售同樣是處于低迷。對于這樣的狀況，不少房地產開發商認為，這是政府政策沒有讓房地產市場信心恢復過來。如果房地產市場信心得以恢復，那么國內的房地產市場就會出現銷售量大增，房地產也會重新走向繁榮。
     現在我們要問的是，房地產市場僅是缺少信心嗎？假定房地產市場真正的缺少信心，那么這種房地產市場的信心又是如何來建立？是不是僅是通過各種媒體大量宣傳？就比如，有不少地方，凡是對房地產市場價格上漲有益的文章就大量刊出，反之，凡是對房地產市場價格上漲不利的文章就全面禁止等等，但實際上，這樣做是沒有多少用了。因為，當前房地產的基本情況發生根本性的變化了。
   首先，從1998年開始到現在，中國房地產市場已經發展與繁榮了10年。盡管這種房地產市場發展與繁榮各地的情況不會一樣，但是10年來房地產市場的繁榮使房價普遍上漲是基本事實，甚至于不少地方房地產市場價格上漲到離譜的地步。因此，當房地產市場價格上漲到離譜的地步時，這種房地產市場發展是不可持續的，房地產市場調整也是自然。所以，2007年政府出臺一些房地產市場政策讓市場出現調整只不過使市場調整要早一些平和一些，否則不出臺這些政策，房地產市場泡沫一定會破滅，房地產市場調整也是必然。
既然房地產市場要出現調整，那么我們就要看政策的調整要把中國房地產市場引向哪里？在這種房地產政策下調整又會有多久？我們可以看到，房地產市場政策的調整是要把房地產市場以投資為主導的市場改變為以居民消費為主導的市場。也就是說，房地產市場民生性、房地產的消費性已經成了這次房地產政策目的所向。無論是2007年24號文件、359號文件、452號文件，還是最近房地產新政的政策，基本上指向這個目標。
既然房地產市場政策目標是房地產的民生性及房地產的消費性，那么房地產市場發展與繁榮，或房地產市場銷售大小，就取決于居民購買住房支付能力。如果房地產價格過高，居民購買支付能力達不到，不管有多少居民“剛性需求”或潛在住房消費有多大，如果他們沒有實際購買支付能力，這種潛在的需求是不可能實現。只有各地房地產市場的價格與當地居民實際購買支付能力相吻合時，那么這些需要住房的居民才有能力進入這個市場。因此，在住房為消費為民生時，其市場繁榮與居民對房地產市場的信心關聯不大。因為，假定需要購買住房的居民對房地產市場最有信心，但房地產市場價格高于他們實際購買支付能力時，他們同樣也無法進入這個市場。
而房地產市場的信心問題，僅是針對投資為主導的房地產而言。當投資者認為進入房地產市場投資風險低、一定能夠獲利，而且還有便利融資渠道時，這時就不在于房地產市場價格高低，而在于投資者有沒有上述信心了。只要有信心，他們就會進入房地產市場。可以說，房地產市場信心問題是與房地產投資有關而不是與房地產消費有關。當房地產市場為消費性市場時，那么住房購買者最為重要的問題是居民實際購買住房的支付能力而不是信心。
而目前的情況下，為什么房地產新政后房地產市場的信心還是無法得以恢復？為什么需要住房的購買者沒有進入這個市場？最為關鍵是當前的市場房價的定價是以投資者為對象而不是以消費者為對象，當房地產的定價所面對的是投資者而不是消費者時，這時要讓購買住房的消費者進入這個市場是不可能的，因為住房的消費者沒有支付能力在住房投資者的價位上進入房地產市場。而房地產新政是想幫助購買住房消費者進入市場，但是這些房地產政策對消費者幫助來說仍然是杯水車薪，從而使得購買住房的消費者仍然無支付能力進入市場。因此，如果房地產市場要成為一個民生市場、要成為一個消費性市場，當前房地產市場價格不調整到消費者有購買支付能力水平上來，他們是無法進入房地產市場的，房地產銷售也不可能增加。
    可能有人會說，房地產市場為什么不可讓人投資？讓投資者進入房地產市場不是可以讓房地產市場重現2007年風光嗎？比如說，有不少人一直在鼓動央行放開第二套住房的信貸政策。但實際上，時過境遷，2007年房地產以炒作為主導的繁榮已經一去不復返。因為，一則政府部門決不會引火燒身，讓房地產炒作之風重新吹起，因為誰不知道這種房地產炒作不僅使得經濟發展不可持續，而且可以會引發金融危機及銀行危機，美國次貸危機是最好的例子（美國可是遏制房地產投資的）。再退一萬步說，假定現在允許房地產投機炒作而不會出現金融危機及銀行危機，但是，在目前的情況下，股市早就把這幾年剛形成的中國中產階級打得落花流水（這些人是房地產投資的主力），打得他們全部趴在地上了，他們哪里有多余的資金再進入房地產市場進行投資呢？再假定他們有多余的資金進入房地產市場，但是當他們看到全球的房地產市場在金融危機沖擊下哀鴻遍野時，這些人對房地產投資肯定會落荒而逃，豈敢貿然進入房地產市場呢？股市的風險早就讓他們驚恐萬分了。
    因此，目前的中國房地產購買對象只能是消費者了。而房地產市場的購買對象是消費者，但房地產市場的定價又定在投資者心理價位上，兩者差距如此巨大。這就是為什么國內房地產市場銷售迅速下降的原因所在。而要解決這種問題，非得通過兩者長期博弈與調整，不是出臺什么政策就可解決的事情。因此，房地產市場的調整還僅是開始，如果房地產的價格不回歸理性，這種調整不是用什么恢復信心可以解決的，而是一個漫長的過程。調整過程的長短就取決于房地產市場價格回歸理性的速度。 

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