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論“地主”與“地王”的關系

發布人：admin     日期：2010-04-01

論“地主”與“地王”的關系 陳竹友 一、 新聞背后的尷尬 今年“兩會”最大的看點是代表們對高房價的討伐和對中央控制高房價的民意呼喊。就在總理《政府工作報告》關于“重點抑制房地產價格上漲過快”的福音尚繞耳際，代表們如潮水般的掌聲還未退卻之時—--“兩會”結束的第一天，北京6小時內波瀾不驚地出現了兩代新地王：上午，由中國遠洋集團旗下的北京遠豪置業以４０．８億元拍得朝陽區崔各莊鄉大望京村１號地而成為2010年北京的“新地王”。6小時后，中國兵器集團旗下的北京世博宏業又以１７．６億元拿下海淀區東升鄉居住商業用地。打破了遠洋6小時前創下的紀錄成為“更新地王”。 3月19號，國務院國資委表示，78家不以房地產為主業的中央企業正在加快調整重組，在完成自有土地開發和已實施項目后，要堅決退出房地產業務。 同一天，北京市國土資源局宣布，北京市出臺了系列土地供應政策新措施。這些新措施包括，加大政策性住房和普通商品房土地供應，暫停熱點地區高價土地入市交易。改進土地交易方式。控制非理性土地競價，將設立地價合理區間，增加配建保障性房和承擔公益性設施建設等要求作為土地競買條件，不只是以“價高者得”。 上述三則新聞如明星緋聞般的速度在大章小報上迅速傳播，總理報告剛剛給老百姓看到的一點希望傾刻間就變成了無限的懷疑。 代表“地王”利益集團的國資委宣布78家央企“堅決退出房地產”，此招實為迎合之舉，不過是做做樣子，過過場而已，百姓完全可以不信； 代表“地主”利益集團的國土資源局宣布的賣地“不再以價高者得”，也純屬給自已涂脂抹粉，嬌媚做作，逢場作戲罷了，您也別去信他。 中國的“房子問題”，已不再是簡單的“房價問題”，而是整個中國經濟發展困局和國家經濟戰略如何反叛的尷尬問題。 二、 “地王”是如何練成的 “地王”不是天生的，“地王”是人為的。 市場經濟這只看不見的手，在中國被無數雙看得見的手掌控著。在中國，別不相信市場規律；在中國，別太相信市場規律。 首先，“地王”是市場的產物，當中央政府這個最大的“地主”掌控全部的土地資源時，地方政府就充當了“地主”的“管家”進行土地拍賣和交易的實施，在實施過程中，由于地方掌握審批權限的地方大員在“買辦”時“無法抗拒”市場規律的誘惑，自然變得腐敗和墮落。“地主”的利益被“管家”和“賣辦”們中飽私囊；房地產開發商與地方政府和權力機構沆瀣一氣對百姓的福祉被明奪暗搶---于是，改頭換面、推成出新地提出了掛羊頭賣狗肉的“透明競拍”制度，其實，“競拍”和“聽證會”的含義是一樣的，其中根本沒有本質的意義，這不過是當下對老百姓的又一次“外交”手段而已。 “競拍”制度下的土地交易，為中國房價飛漲起到了推波助瀾的作用。一方面它根本沒有解決地方官員腐敗的問題，使得灰色收入越來越大；另一方面，參與“競拍”的機構商家為了讓“賣辦”充分展現“公正、正義、公平、高績”的政績形象，自然會給出說得過去的價位；第三，“地王”和“地主”之間的關系不是博弈關系，而是同盟關系。“地主”會和“地王”共同協商如何打造一片新城區、如何炒高一塊新地段，而巧立名目、修路建橋，充分勾引民眾的購買欲。政府明里、暗里以低價格加“防暴隊”而獲取的土地資源，經過炒作后獲取數百、千倍的巨額回報。 “地王”當然不是傻B，他們會在進駐之前與“地主”達成“君子協定”，政府也會承諾給予開發商提供什么樣的配套設施；給予什么樣的輿論、媒體、宣傳支持；提供什么樣的政策優惠；甚至給予什么樣的銀行信用擔保等。 就在中國房地產如火如荼地進行著有目的、有方向、有針對性的、按照“市場規律”進行有序發展的時候，一向以老大自居的央企既然會眼紅的。怎么說央企也算是“娘家人”吧，憑什么這么高暴利的行業“只給外賊，不予家奴”？于是財大氣粗的央企憑借絕對的實力和滿腔的憤懣，怒氣沖沖地殺入房地產這片黑暗的江湖。央企老大的作派與“市場規律”里的開發商的作風是完全不同的。他們對地方政府某些小級別的“賣辦”們充滿敵意和不屑，對只憑關系和低級人格就能在地產界里立足的“小混混”們更是一百個不放在眼里。2009年，134家央企中70%先后涉足房地產市場，并且一再成為“新地王”。除了房地產行業已成為有目共睹的暴利行業之外，也許央企還有一個心理因素在支撐他們的行為，央企老大們仿佛在向某些人示威：我就來了！我有的是實力！我就拿了這塊地了！---你能怎么樣吧？ 說到底，央企和地方政府的“地主”對著干，不過是把“左口袋的錢，放到右口袋”里。 最終損傷了政府“賣辦”們的利益，傷害了“市場經濟”里各類房產公司的利益。 當然，最受傷的還是咱百姓的利益。 但是，“地王”就是這么出現了。 三、 “地主”是如何練成的 全國政協委員、中國科學地理科學與資源研究所研究員梁季陽在兩會上發言說：“世界上沒有一個大國是靠出賣土地來支撐政府支出的”。短短7分鐘的發言獲得了現場2000多名政協委員5次雷鳴般的掌聲。 掌聲如潮，“地主”依舊。梁委員的發言之所以得到這么多人的掌聲，是因為每個人心里都清楚高房價的原因，都知道中國房價與政府之間的“貓膩”。中國官場官僚化的程度是和政府的財政費用支出成正比的。2009年中國的財政赤字規律高達9500萬億，其中中央財政赤字規模高達7500萬億，另外中央還為地方代發了2000億元的地方債；這已經是新中國建立以來被稱之為“史無前例”的了。而2010年中國預計財政赤字規模將達到1萬億，將再次刷新財政赤字記錄。中國30年改革開放的成果難道是讓我們的政府變成高負債的債主嗎？ 政府出現高額的財政赤字，有許多原因。有的是為了刺激經濟發展而降低稅率或增加政府支出，有的則因為政府管理不當，引起大量的逃稅或過分浪費。中國政府的財政赤字恐怕還要加上另一條原因：政府機構費用開支過于寵大。 豪華的辦公大樓，頂級的貴賓轎車，侈華的高級會所，森嚴的安保措施，一流的配套服務設施等等。支撐著官氣十足的各級政府和行政機關尊嚴的背后是寵大的財政支出，當稅收和陽光財務來源不足以支撐各項費用申報時，地方政府最直接、最快速的聚財辦法就只有賣地了。 土地是國有的，賣給百姓的只是使用權。 “開發”前的居民原住宅也有使用權，但在原住民手里就不值錢，所以要“拆遷”、要“開發”，政府重新收回使用權，經過重建之后再賣給百姓的還是使用權，只不過二者之間的價值就完全不同了。 這是一套在政府與百姓之間關于“使用權”的游戲。贏家當然不可能是百姓，利益團體中最大的贏家是“地主”—--各級政府，其次房地產商，第三是是銀行，第四是炒房者、投資客，第五是權力“賣辦”的灰色收入，第六是法律規定的各類稅收。而所有這些費用均由最終體現商品房功能的購房者全額承擔。 如果現在讓“地主”放棄“地主”的利益和地位，那就是癡人說夢，比登天還難！ 四、 “價高者得”與“不再價高者得”的混亂邏輯 總理說“公平正義比太陽更有光輝”！ “價高者得”算是公平的市場法則吧。 “不再價高者得”難道比“價高者得”還要公平？！ 北京國土資源局想必也是無奈和無助吧。這種頭痛醫頭、腳痛醫腳，跟風捕影地在政策風向里做做秀，倒底他們想表達什么？ 央企進入什么行業應該是企業自已的行為，國資委有權要求央企什么可以做，什么不可以做。但我們不明白的是難道央企大規模進入房地產之前沒有得到過國資委的同意和審批嗎？如果有的話，審批時的權力者們是怎么想的？既然企業競爭需要市場化，為什么在78家央企進入后卻又要行政干涉？這算公平嗎？ 其實，衡量一個國家分配制度的公平與否，不是央企所能決定。更不可能是私營、民營企業所決定的。衡量一個社會的公平性取決于民眾的認同度和滿意度。它是構建在國家宏觀經濟發展政策和政府分配原則為基礎之上的國家戰略。 我們不相信央企退出后，中國的房地產價格就會下降，我們更不可能相信，在“地主”主導下的房價、地價會因為民企、私企、外企或地方賣辦的聯合操縱下，能讓中國的百姓“住得更有尊嚴”。 這根本就不是解決房價的核心問題！這是一套不可能比這更亂套的思維邏輯，在這套混亂的邏輯體系，我們只能看到政府的手忙腳亂，看到政府的無助、短視和無能為力。這種無助來源于從中央政府到地方政府的利益沖突，來源于既得利益集團和關聯關系集團的利益沖突，來源于強勢群體與弱勢群體之間的利益對立，來源于外部集團和國內集團之間的利益爭奪。。。。。。總之，我們的經濟已完全陷入各種利益集團之間剪不斷、理還亂的利益糾葛之中。 房地產只是個代表，但它同時也是一個縮影，更可能是一根導火索。 五、 “地主”如果控制不住“地王” 央企退出房地產，老百姓不一定爽，因為央企退出不代表房價一定會下跌； 央企退出房地產，地方政府不一定爽，因為央企退出代表日進百億的進項將大打折扣。 但央企退出房地，卻讓“花錢買丟人的”任志強們爽，因為從此他們又可以為所欲為，操縱房價了； 央企退出房地產，也能讓握有權柄的“賣辦”們爽，因為從此他們又可以通過“競拍”增加自已的灰色收入。 “不再價高者得”，除了老百姓和央企之外，其他人都爽，因為這里的“空間”實在太大了！ 中國的房產已經失控了。或者更準確地講“地主”出手治“地王”的招式不可能有狠招。即使因為民意呼吁而需要做了某種姿態時，當這種姿態觸及到核心利益和核心群體時，“動大手術”的時機和決心好象都不存在，也不可能。 小手術也很難做，比如：進行全國房源普查；制訂百姓“一套房”強制限價標準；公布商品房成本數據，利潤率限制比例；公布購房者資料及符合條件；公示公眾輿論監督等。這些總是可以解決一部分“蝸居”問題吧，但是可以嗎？“地主”會做嗎？ 動大手術就更難了。比如：實施真正的黨外監督，多黨執政（毛主席1956年就有此提議）；進行中國經濟發展戰略重新反思和方向性調整；對行業寡頭和利益集團、高干子弟等操縱的行業大整合，大換血，大清理。。。。。啊，想想頭都大了。誰能做得到？ 但是，如果今天我們不做，中國的房地產必然走上一條不歸路；這條不歸路前有古人，后有來者。中國什么時候成為下一個迪拜，成為下一個“兩房”？如果中國成為迪拜或“兩房”，誰又來救中國？誰又會救中國？誰可能來救中國？！ 如果“地主”控制不住“地王”，控制不了中國的房價，它直接影響的是整個國民經濟的破滅和災難。這一災難首先來自于民眾的在高房價負擔下的積怨和報復，繼而產生銀行、金融的“借據”失效，然后是國庫的空虛和巨額財政赤字，然后是更大規模的通貨膨脹，然后是經濟衰退、失業、貧困、內亂、外敵。。。。。。。 這是一篇悲觀的文字。但愿一切都不會發生，謝天謝地。 作者：陳竹友，管理暢銷書《企業成長密碼》作者。中國企業發展能力研究中心主任、高級研究員， 企業發展能力體系管理咨詢理論創始人，《團隊突破2+3》輔導式實訓項目知識產權所有人、北京大學管理案例研究中心特聘講師，清華大學高級總裁研修班客座教授，中國華僑大學商學院客座教授，商曌管理咨詢機構首席知識官、四十余家著名培訓和咨詢機構首席咨詢師、特聘培訓講師。 主講課程：《企業成長密碼-企業新戰略》、《企業基因戰略-構建企業核心競爭力》、《團隊突破2+3》、《領導者必備的八大能力》、《卓越總經理》、《績效考核與目標管理》、《高效執行力》、《企業競爭力》以及“中國咨詢師資格認證系列課程”等。

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